Giá chung cư Hà Nội đã tăng hơn 200% so với năm 2019, bình quân khoảng 26% mỗi năm. Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo vẫn tiếp tục đà tăng, song tốc độ có thể chậm lại do nhiều yếu tố chi phí và cung cầu đang dần bộc lộ rõ.
- Hàng xóm thương xót cô gái 20 tuổi bị sát hại ở Hưng Yên
- Tài xế ô tô đối mặt án phạt nặng sau tai nạn tại vòng xuyến
- Triệt phá đường dây buôn bán 25 tấn hóa mỹ phẩm giả trên mạng
Mặt bằng giá leo thang suốt 5 năm
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Lượng căn hộ chào bán mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, dù vẫn thấp hơn giai đoạn đỉnh năm 2019.
Hoạt động giao dịch duy trì ổn định, tỷ lệ hấp thụ ở mức cao cho thấy nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu mua để ở thực, vẫn đang đóng vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, cùng với sự phục hồi này, mặt bằng giá bán tiếp tục tăng mạnh và chưa xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt.
Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Đây là mức tăng rất lớn nếu đặt trong tương quan với tốc độ tăng thu nhập của người dân đô thị.
Chi phí đầu vào tạo áp lực dài hạn
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết bước sang năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội nhiều khả năng vẫn tiếp tục xu hướng tăng, nhưng biên độ có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.
Theo bà Hằng, một trong những nguyên nhân chính khiến giá khó giảm là tác động của Luật Đất đai mới và bảng giá đất năm 2026, với mức giá sát hơn với giá thị trường. Điều này làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào của chủ đầu tư, từ tiền sử dụng đất đến chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính. Trong bối cảnh này, việc các chủ đầu tư phải phân bổ chi phí vào giá bán là điều khó tránh khỏi.
Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn lệch pha
Dù nguồn cung căn hộ trong năm 2026 được dự báo cải thiện so với các năm trước, nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chưa thực sự cân đối. Phần lớn dự án mới tiếp tục tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân vẫn khan hiếm, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người mua ở thực. Sự lệch pha cung cầu này khiến giá trung bình toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, ngay cả khi số lượng dự án tăng lên.
Theo Savills, đây là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến mặt bằng giá khó có khả năng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn. Các chuyên gia nhận định, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông sẽ là yếu tố quan trọng nhất dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới. Việc triển khai các công trình trọng điểm như cầu mới, các tuyến vành đai và hệ thống metro sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị.
Đáng chú ý, các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn. Công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực, tạo nền tảng cho sự dịch chuyển của thị trường nhà ở.
Thị trường phân hóa theo khu vực
Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Những địa bàn có khả năng hiện thực hóa kết nối sớm sẽ có lợi thế lớn hơn. Các khu vực như Đông Anh và phía Tây Hà Nội được đánh giá là điểm đến tiềm năng trong giai đoạn ngắn hạn nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và trục kết nối xuyên tâm. Trong khi đó, triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía Nam Hà Nội, nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng đang từng bước hoàn thiện.
Ngoài yếu tố hạ tầng, mức độ sẵn sàng của nguồn cung cũng đóng vai trò quan trọng. Những khu vực đã hoàn thiện pháp lý và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế trong việc thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
“Nếu các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường sẽ phát huy hiệu quả nguồn cầu tại Hà Nội, trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư đang mở rộng tìm kiếm cơ hội sang các thị trường lân cận”, bà Hằng cho biết.
Theo: Tiền Phong
