Mua đất từ năm 1989, khi làm sổ đỏ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Một người dân tại Đắk Lắk mua đất bằng giấy viết tay từ năm 1989. Khi làm sổ đỏ lần đầu, ông bất ngờ được yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất cho giao dịch diễn ra hơn 30 năm trước.

Bất ngờ bị yêu cầu nộp thuế cho giao dịch đất hơn 30 năm trước

Năm 1989, ông Nguyễn Đình Long tại Đắk Lắk nhận chuyển nhượng một thửa đất rẫy của ông Lương Đình Tháp để sản xuất và sinh sống. Việc mua bán được lập bằng giấy viết tay, có xác nhận của buôn trưởng. Trên giấy chuyển nhượng cũng có chữ ký và con dấu của Chủ tịch UBND thị trấn Ea Kar thời điểm đó. Đây là hình thức giao dịch đất khá phổ biến trong giai đoạn trước khi hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện.

Sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình ông Long sử dụng thửa đất ổn định trong nhiều năm. Tuy nhiên đến cuối tháng 12/2025, ông mới tiến hành làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Khi thực hiện nghĩa vụ tài chính vào giữa tháng 1/2026 tại cơ quan thuế khu vực xã Ea Kar, ngoài khoản lệ phí trước bạ, ông Long được thông báo phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân.

Khoản thuế này được xác định phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông và người bán diễn ra từ năm 1989. Yêu cầu này khiến ông Long băn khoăn vì giao dịch đã xảy ra hơn ba thập kỷ trước. Ông đặt câu hỏi liệu việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng đất từ năm 1989 có phù hợp với quy định pháp luật hay không.

Quy định pháp luật về thuế với các giao dịch đất trước đây

Trả lời thắc mắc này, cơ quan thuế tỉnh Đắk Lắk đã viện dẫn các quy định tại Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính. Đây là văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với nhiều loại thu nhập, trong đó có chuyển nhượng bất động sản. Theo khoản 3 Điều 12 của thông tư, thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Quy định này thường áp dụng khi các bên tiến hành hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy tay trước đây chỉ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế khi làm thủ tục cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 30 của Thông tư 111/2013, được sửa đổi bổ sung tại Thông tư 151/2014 của Bộ Tài chính, cũng quy định cụ thể cách xử lý đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong từng giai đoạn.

Theo quy định, trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản từ ngày 1/7/1994 đến trước ngày 1/1/2009, nếu từ năm 2009 trở đi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân một lần. Quy định này nhằm xử lý các trường hợp mua bán đất chưa hoàn tất thủ tục pháp lý trong nhiều năm trước đây.

Chuyển nhượng đất trước năm 1994 có thể không phải nộp thuế

Pháp luật cũng quy định rõ đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản trước ngày 1/7/1994. Nếu người sử dụng đất có đầy đủ hồ sơ chứng minh việc chuyển nhượng hợp lệ thì không thu thuế thu nhập cá nhân. Mốc thời gian này được xem là giai đoạn trước khi hệ thống pháp luật đất đai hoàn thiện hơn về thủ tục đăng ký và quản lý quyền sử dụng đất.

Từ các căn cứ pháp lý nêu trên, cơ quan thuế tỉnh Đắk Lắk cho biết trường hợp ông Lương Đình Tháp chuyển nhượng đất cho ông Nguyễn Đình Long vào năm 1989. Nếu hồ sơ chứng minh giao dịch hợp lệ theo quy định thì thuộc diện không thu thuế thu nhập cá nhân. Để được xem xét cụ thể, cơ quan thuế đề nghị ông Long liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế cơ sở tại địa phương.

Tại đây, hồ sơ chuyển nhượng sẽ được kiểm tra và xác định nghĩa vụ tài chính đúng theo quy định pháp luật. Quy định này cũng giúp giải quyết nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy tay trước đây, đặc biệt với các giao dịch chuyển nhượng đất trước năm 1994 khi người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.

Theo: Báo Dân trí