Dữ liệu quý 3/2026 cho thấy giá đất nền và căn hộ tại nhiều khu vực giảm mạnh, trong khi giao dịch trầm lắng và áp lực tài chính buộc một số chủ sở hữu phải hạ giá bán.
- Thái Nguyên đẩy nhanh xử lý tài sản trong thi hành án
- Chiếc roi bện thủ công trong vụ đánh trẻ ở chùa Bầu, Phú Thọ
- Đường dây cá độ 1.500 tỷ đồng/tháng lộ diện từ sóng bóng đá lậu
Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự điều chỉnh tại nhiều địa phương sau giai đoạn tăng nóng, trong đó đất nền giảm sâu hơn căn hộ ở một số khu vực. Thanh khoản thấp, chi phí vốn tăng và sự thay đổi trong tâm lý người mua đang tạo áp lực lên thị trường thứ cấp.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu so với quý 2/2025, đến quý 3/2026, giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm đáng kể. Tại tỉnh Long An cũ, mức giảm phổ biến từ 20-25%, trong khi khu vực Đồng Nai và Bình Dương cũ giảm từ 7-10%.
Cá biệt, giá đất tại Tân Phú, Đồng Nai giảm tới 49%, còn Bến Lức, Tây Ninh giảm 25%. Không chỉ đất nền, một số dự án căn hộ tại TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau thời gian tăng mạnh.
Dự án The Rainbow giảm khoảng 6%, xuống mức 45 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án khác giảm từ 1-3% so với đầu năm. Tại Hà Nội, mức điều chỉnh tại một số dự án được ghi nhận mạnh hơn.
Dự án Hanoi Seasons Garden tại khu vực Thanh Xuân giảm 24% so với quý 1/2026, đưa giá bình quân về 137 triệu đồng/m2. Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh ở khu vực Thanh Trì giảm 18%, còn 42 triệu đồng/m2, trong khi The Sapphire tại Nam Từ Liêm giảm 16%, xuống khoảng 70 triệu đồng/m2.
Các dự án khác tại Hà Nội đa số cũng giảm giá, với mức thấp nhất khoảng 5%. Đối với đất nền, khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025, còn Tân Xã cũ giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.
Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền giảm hơn 35% so với mức đỉnh hồi tháng 8/2025. Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh rõ nét tại những khu vực từng trải qua giai đoạn tăng giá mạnh.
Chủ sở hữu hạ giá nhưng vẫn khó tìm người mua
Cùng với đà giảm giá, giao dịch bất động sản trong những tháng gần đây cũng trở nên trầm lắng. Nhiều chủ sở hữu đã chấp nhận giảm giá hoặc để ngỏ khả năng thương lượng nhưng vẫn khó tìm được khách mua.
Từ gần 2 tháng nay, chị Liên, sống tại xã Nhà Bè, TP.HCM, ký gửi nhiều môi giới để bán căn nhà diện tích 360 m2. Theo chị, giá thị trường của căn nhà khoảng 11,5 tỷ đồng, song dù rao bán 11 tỷ đồng và chấp nhận thương lượng, lượng người quan tâm vẫn không nhiều.
Chị Liên cho biết đang có một số khoản vay ngân hàng và đến cuối năm 2026, khoản vay sẽ hết thời gian hưởng lãi suất ưu đãi, chuyển sang lãi suất thả nổi. Theo dự tính của chị, lãi suất có thể vượt 12%/năm, tăng khoảng 3-4% so với mức đang vay.
“Hiện mỗi tháng tôi trả cả gốc và lãi gần 60 triệu đồng đã là một gánh nặng khi mà thu nhập ngày càng giảm. Nếu tăng hơn nữa tôi sợ gánh không nổi nên đành rao bán rẻ căn nhà để thu tiền về tất toán nợ ngân hàng. Dù vậy trong lúc này có bán rẻ hơn giá thị trường vẫn rất khó”, chị Liên cho hay.
Tương tự, chị Mây Kim, chủ căn hộ rộng 70 m2 tại chung cư Masteri Thảo Điền, TP.Thủ Đức cũ, cũng đang rao bán căn hộ với giá thấp hơn thị trường nhưng chưa tìm được người mua.
Chị Kim mua căn hộ vào tháng 4/2024 với giá 5,6 tỷ đồng và đầu tư thêm 2 tỷ đồng làm nội thất trước khi dọn về ở. Do khó khăn tài chính, chị hiện rao bán căn hộ với giá 10 tỷ đồng và có thương lượng nhưng chưa có khách quan tâm, trong khi 2 tháng trước đó từng có người hỏi mua với mức giá trên nhưng chị chưa bán.
Thị trường bước vào quá trình tái định giá
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tập đoàn PropertyGuru VN khu vực miền Nam, đất nền tại TP.HCM và khu vực phụ cận đã giảm giá từ năm 2022 đến nay nên đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu diễn ra tại một số khu vực, không mang tính đồng loạt.
Trong khi đó, tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội và các tỉnh lân cận, giá bất động sản đã tăng mạnh trong những năm qua nên việc điều chỉnh giảm được xem là diễn biến bình thường. Theo ông Tuấn, đất nền phản ứng mạnh hơn căn hộ do phần lớn giá trị của phân khúc này dựa vào kỳ vọng về quy hoạch, sáp nhập, đường mới, khu công nghiệp và đô thị mới.
“Khẩu vị người mua cũng đã thay đổi. Giai đoạn trước, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội nên dễ chấp nhận xuống tiền nhanh. Hiện nay, họ có xu hướng chờ, so sánh nhiều dự án và cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, tiện ích, khả năng cho thuê, chất lượng cư dân và quan trọng nhất là giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, không phải dự án nào cũng giữ được mức giá như trước, khiến thị trường có sự phân hóa mạnh”, ông Đinh Minh Tuấn phân tích.
TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ tái định giá, chuyển từ định giá dựa trên kỳ vọng sang định giá theo giá trị thực.
Theo bà Loan, lãi suất tăng đang làm thu hẹp khả năng sử dụng đòn bẩy đầu cơ. Khi chi phí vay vốn tăng trong khi kỳ vọng tăng giá giảm, một bộ phận nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vốn vay cao có thể phải cơ cấu lại tài sản hoặc bán ra, khiến nguồn cung trên thị trường thứ cấp tăng và tạo thêm áp lực điều chỉnh giá.
Tuy nhiên, bà Loan cho rằng không phải mọi loại bất động sản đều giảm giá. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu ở thực cao và khả năng tạo dòng tiền vẫn có giá trị, trong khi đất nền xa khu dân cư hoặc những tài sản có giá bị đẩy lên quá cao sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
“Điều VN cần không phải là giá bất động sản tăng càng nhanh càng tốt, mà là một thị trường có giá hợp lý, minh bạch và ổn định; để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và đất đai được sử dụng hiệu quả”, TS Đỗ Thị Loan nhấn mạnh.
Thiên An (tổng hợp)
