TPHCM – Việc mua đất nền rồi chờ tăng giá đang đối mặt với thanh khoản chậm hơn, trong khi chính sách mới định hướng hạn chế phân lô, bán nền và tăng chi phí nắm giữ đất bỏ hoang.
- Thái Nguyên xuất khẩu gần 22 tỷ USD sau 7 tháng
- Từ các vụ bắt giữ nhỏ lẻ, Công an Thanh Hóa mở rộng điều tra
- Huấn Hoa Hồng bị khởi tố, dấu hỏi từ dòng tiền từ thiện
Giữa tháng 8, chị Đặng Sương, ngụ TPHCM, bán được một lô đất nền thuộc khu vực quận 9 cũ sau nhiều tháng tìm khách, với giá 3,6 tỷ đồng. Lô đất được chị mua khoảng một năm trước với giá 3,3 tỷ đồng và từng được rao 3,9 tỷ đồng vào cuối năm ngoái khi chị cần tiền, nhưng thanh khoản chậm khiến kỳ vọng ban đầu không đạt được.
Sau nhiều tháng không có người hỏi mua, chị Sương phải liên tục điều chỉnh giá và cuối cùng chốt giao dịch thấp hơn 300 triệu đồng so với mức kỳ vọng ban đầu. Theo chị, dù lô đất có vị trí đẹp, phải gửi thông tin qua nhiều môi giới mới tìm được người mua.
“Phải gửi nhiều môi giới, lô đất này mới có giao dịch dù vị trí đẹp. Trong bối cảnh hiện nay, mua đất nền để lướt sóng kiếm lời không còn chuyện dễ ăn. Lô đất này sau khi bán sẽ được bên mua đầu tư xây dựng công trình rồi bán lại, họ nói vậy sẽ dễ bán hơn”, chị Sương nói.
Trường hợp này cũng xuất hiện ở nhiều nhà đầu tư đang giữ đất nền khi thanh khoản thị trường chậm và người bán phải giảm hàng trăm triệu đồng để tìm khách. Phần lớn chưa phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu giảm lợi nhuận kỳ vọng, nhưng diễn biến cho thấy việc mua đất rồi chờ giá tăng đang khó hơn trước.
Từ góc nhìn thị trường, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam, cho rằng dư địa của việc phân lô, bán nền và giữ đất chờ tăng giá sẽ thu hẹp khi chi phí nắm giữ tài sản tăng lên, đồng thời thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.
Theo bà Giang, giá trị bất động sản về lâu dài sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng phát triển, khai thác và tạo dòng tiền thay vì chỉ sở hữu tài sản rồi chờ tăng giá.
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đưa ra nhiều định hướng nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả và huy động tốt hơn nguồn lực đất đai. Trong đó, nghị quyết đặt ra yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.
Theo bà Giang, ba thay đổi đáng chú ý của thị trường thời gian tới gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, tăng chi phí đối với đất không được đưa vào sử dụng và nâng mức minh bạch của giá đất, giao dịch.
Trong đó, dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và giao dịch bất động sản được định hướng kết nối để thị trường có thêm cơ sở xác lập giá và hạn chế tình trạng thông tin không đồng đều.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng định hướng mới không đồng nghĩa với việc cấm đầu tư đất đai hoặc lập tức xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền. Theo ông, trọng tâm là điều chỉnh cách đầu cơ bằng việc mua đất nhưng không khai thác, không tạo thêm giá trị mà chỉ chờ quy hoạch, hạ tầng và quá trình đô thị hóa làm giá tăng.
(Ảnh minh họa: TNM)
“Việc tăng chi phí nắm giữ đất sẽ giúp giảm động cơ đầu cơ và khuyến khích đưa đất vào sử dụng”, luật sư Hoàng Hà nói.
Một vấn đề khác được đặt ra là cách điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, hạ tầng hoặc đầu tư công tạo ra. Theo luật sư Hoàng Hà, người sở hữu vẫn được hưởng phần giá trị do mình tạo ra, nhưng không mặc nhiên hưởng toàn bộ mức tăng giá có nguồn gốc từ đầu tư của Nhà nước và xã hội.
Theo hướng này, lợi nhuận từ đất sẽ phải gắn nhiều hơn với việc tạo ra giá trị trên chính khu đất đó. Việc chỉ chia nhỏ đất để bán mà không phát triển hạ tầng, công trình hoặc tiện ích được nhìn nhận là chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Minh bạch hóa dữ liệu cũng được xem là một công cụ hạn chế đầu cơ, khi thông tin về đất đai, quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và giao dịch bất động sản được kết nối. Khi thông tin đầy đủ hơn, khoảng trống để hình thành “sóng đất” dựa trên tin đồn sẽ được thu hẹp.
Bà Giang cho rằng cơ quan quản lý cần xây dựng tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp cùng cơ chế kiểm tra và giám sát, trong khi địa phương xác định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.
“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nói.
Cùng với cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai được đặt ra theo hướng cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế phù hợp có thể hạn chế đất bỏ hoang, đất chậm được đưa vào sử dụng, đồng thời tạo động lực khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn.
Theo các chuyên gia, khi giá đất được xác lập dựa trên dữ liệu đầy đủ và phương pháp khoa học, khả năng thao túng hoặc tạo giá ảo sẽ giảm, còn nhóm mua đất để giữ và chờ tăng giá sẽ chịu tác động rõ hơn.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), dù pháp luật đã hạn chế phân lô, bán nền tại nhiều khu vực đô thị, việc tách thửa vẫn có thể tạo ra các nền đất đưa vào giao dịch.
Đáng chú ý, một số “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp có thể núp bóng người dân để tách thửa, qua đó thực chất thực hiện hoạt động phân lô, bán nền nhưng không lập dự án. Cách làm này tiềm ẩn rủi ro cho người mua đất nền ngoài dự án và có thể dẫn đến lừa đảo, thiệt hại do các giao dịch chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ.
Nguyên Hương (tổng hợp)
