Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành nhưng chưa được cấp sổ hồng, qua đó mở thêm cơ chế giao dịch cho người dân.
- Giả cảnh sát cơ động chặn xe, người đi đường tử vong
- Xăng Việt Nam lập đỉnh sáu tháng giữa lúc dầu thế giới giảm
- Bé trai hơn 1 tháng tuổi được đưa đến cơ sở y tế sau khi bị bỏ lại bên cổng làng
Theo dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, nhóm hợp đồng được chuyển nhượng sẽ được mở rộng, bao gồm nhà ở chưa có sổ hồng và một số công trình xây dựng đã có sẵn. Đề xuất này nhằm khắc phục khoảng trống của quy định hiện hành, đồng thời giảm tình trạng người dân phải sử dụng các hình thức giao dịch vòng để chuyển nhượng tài sản.
Hiện luật Kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chuyển nhượng 3 nhóm hợp đồng gồm mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Dự thảo mới đề xuất bổ sung hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhà ở chưa có sổ hồng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có sẵn nhưng chưa được cấp sổ.
Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết quy định hiện nay tạo ra sự khác biệt giữa các dự án. Với nhà ở hình thành trong tương lai, nếu công trình chưa được bàn giao cho khách hàng vào ở thì hợp đồng mua bán có thể được chuyển nhượng, trong khi nhà đã nghiệm thu, bàn giao nhưng chưa có sổ hồng lại không thuộc trường hợp này.
Theo vị này, thực tế nhiều người đã thanh toán tới 95% giá trị căn hộ và sinh sống ổn định nhưng vẫn phải chờ sổ hồng do vướng thủ tục hoặc sai phạm của chủ đầu tư. Khi chưa có cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, những tài sản này khó giao dịch chính thức, đồng thời hạn chế khả năng sử dụng làm tài sản thế chấp ngân hàng.
Trong một số trường hợp, để thực hiện việc mua bán, các bên phải kết hợp nhiều loại giấy tờ như hợp đồng ủy quyền, di chúc và biên bản giao nhận tiền. Người bán sau đó thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước, rồi cùng chủ đầu tư xác nhận việc hoàn thành quyền và nghĩa vụ để chuyển sang người mua tiếp theo.
Ông Nguyễn Văn Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 3 thuộc Sở Tư pháp TP.HCM, cho rằng đề xuất trong dự thảo có thể tháo gỡ một vướng mắc phát sinh từ thực tế. Theo ông, trước đây pháp luật xác định nhà ở hình thành trong tương lai theo mốc trước khi bàn giao sổ hồng, trong khi cách quy định hiện nay đặt trọng tâm vào thời điểm nghiệm thu và bàn giao nhà.
Ông Hòa cho rằng bản chất của giao dịch là chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, trong khi các bên đã thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Vì vậy, việc mở rộng trường hợp được chuyển nhượng có thể đưa lượng tài sản đang bị mắc kẹt trở lại lưu thông hợp pháp, đồng thời hạn chế nhu cầu sử dụng các phương thức giao dịch không phù hợp quy định.
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, cũng ủng hộ việc mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng. Ông cho rằng về bản chất, đây là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ban đầu.
Theo ông Hoàng, luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện hành đã quy định các trường hợp được và không được chuyển nhượng hợp đồng, nhưng sự khác biệt giữa các nhóm tài sản chưa thật sự tương đồng với thực tế. Người mua trong cả hai trường hợp đều có thể đã thanh toán khoản tiền lớn và phải chờ thời gian dài để công trình hoàn thành, bàn giao rồi được cấp sổ hồng.
Luật sư Hoàng Hà cho rằng cần xây dựng cơ chế công khai tình trạng xử lý hồ sơ cấp sổ hồng để người mua biết hồ sơ đã được nộp hay chưa, đang ở giai đoạn nào, có yêu cầu bổ sung hay không và nguyên nhân chậm trễ thuộc trách nhiệm của chủ thể nào. Theo ông, những thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản cũng như khả năng thực hiện quyền sở hữu của người mua.
Theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM), việc không cho phép chuyển nhượng hợp đồng trong những trường hợp phù hợp có thể tạo rào cản đối với các sản phẩm như căn hộ du lịch, officetel và văn phòng. Khi không có cơ chế chính thức, người dân có thể tìm đến hình thức ủy quyền hoặc giấy tay không công chứng, từ đó làm gia tăng nguy cơ tranh chấp và gây khó khăn cho công tác quản lý.
Việc mở rộng phạm vi chuyển nhượng cũng có thể tạo điều kiện để người mua thu hồi vốn, đồng thời giúp thị trường thứ cấp vận hành minh bạch hơn. Bên cạnh đó, cơ chế này có thể hạn chế tình trạng thanh lý hợp đồng cũ rồi ký lại với người mua mới, qua đó hỗ trợ tháo gỡ điểm nghẽn đầu tư và tạo nguồn thu từ thuế, phí.
Tuy nhiên, luật sư Hoàng Hà lưu ý việc mở rộng quyền chuyển nhượng không nên được hiểu là cho phép giao dịch không kèm điều kiện. Dự thảo cần xác định rõ thời điểm được chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp, nghĩa vụ của bên mua và thủ tục để chủ đầu tư xác nhận người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Ông Hoàng Hà cũng nhấn mạnh chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Người nhận chuyển nhượng thực chất tiếp nhận vị trí của người mua trước trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư, cùng các quyền và nghĩa vụ tương ứng, chứ không mặc nhiên nhận một căn nhà đã hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý.
Theo luật sư Hoàng Hà, dự thảo cần quy định rõ những trường hợp được chuyển nhượng và điều kiện kiểm tra trước giao dịch, bởi việc mở rộng quyền này không đồng nghĩa với hợp pháp hóa các bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
“Mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng là cần thiết để giải quyết nhu cầu giao dịch đối với những căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Nhưng quyền giao dịch phải đi cùng cơ chế kiểm soát thông tin và phân định trách nhiệm. Người mua nhà đã phải bỏ ra một khoản tiền lớn để có được tài sản. Họ không nên tiếp tục phải đánh cược với những thông tin pháp lý mà CĐT đang nắm giữ nhưng bản thân mình không có khả năng kiểm chứng. Sửa luật lần này cần giải quyết được cả hai vấn đề: Tạo điều kiện để người dân chuyển nhượng hợp pháp tài sản đã mua và bảo đảm rằng người nhận chuyển nhượng tiếp theo không phải tiếp nhận những rủi ro bị che giấu trong giao dịch trước đó”, ông Hoàng Hà kiến nghị.
