Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo sửa Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm siết chặt pháp lý mở bán và chuẩn hóa chứng chỉ môi giới để bảo vệ người mua nhà.
- Ngô nếp chứa calo tương đương bát cơm, chuyên gia chỉ cách ăn để giảm cân hiệu quả
- Nghệ An: Khởi tố người đàn ông dùng búa tấn công cảnh sát giao thông
- Làm giả thông báo thuế, cựu cán bộ thuế lĩnh án vì chạy án
Bắt buộc hoàn thiện hạ tầng và nghiệm thu móng trước khi mở bán
Nhằm khắc phục tình trạng các chủ đầu tư lách luật để huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đặt ra các quy định kiểm soát rất nghiêm ngặt. Cụ thể, các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ và phù hợp với quy hoạch chi tiết. Đối với các công trình nhà ở, bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng mới được tiến hành giao dịch.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng khẳng định nguyên tắc cốt lõi là việc mua bán nhà ở hoặc các công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm tránh các rủi ro tranh chấp lợi ích sau này. Điều này giúp minh bạch hóa quyền sở hữu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi tham gia thị trường địa ốc. Các quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo ra một hàng rào bảo vệ vững chắc, ngăn chặn các dự án “ma” hoặc dự án chưa đủ pháp lý đã rao bán rầm rộ trên thị trường.
Về vấn đề tài chính cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã có đề xuất bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua nhà ở đang thế chấp ngân hàng mà không cần giải chấp ngay. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả người mua và ngân hàng nhận thế chấp. Lúc này, phía ngân hàng sẽ trực tiếp giám sát dòng tiền mà chủ đầu tư thu được từ khách hàng để đảm bảo nợ vay được thanh toán đúng mục đích và an toàn cho người mua.
Đề xuất này cũng được kiến nghị áp dụng tương tự cho các loại hình công trình thương mại, dịch vụ, du lịch và lưu trú hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cơ quan soạn thảo cũng khuyến khích các bên tham gia giao dịch bất động sản thực hiện ký kết hợp đồng thông qua các nền tảng điện tử và sử dụng chữ ký số để tăng tính bảo mật và lưu trữ. Đối với loại hình cho thuê căn hộ ngắn hạn, khách thuê cũng buộc phải tuân thủ nghiêm nội quy nhà chung cư và các quy định về phòng cháy chữa cháy.
Chuẩn hóa chứng chỉ hành nghề để sàng lọc lực lượng môi giới
Một trong những nhiệm vụ cấp bách của lần sửa luật này là nâng cao chất lượng của lực lượng môi giới trung gian trên thị trường. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, hiện có tới 89% cá nhân hành nghề môi giới nhưng không sở hữu chứng chỉ hợp lệ. Sự thiếu hụt về am hiểu pháp lý cũng như đạo đức nghề nghiệp yếu kém của một bộ phận môi giới tự phát đã gây ra các cơn sốt đất ảo và thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.
Để giải quyết thực trạng này, dự thảo yêu cầu siết chặt các tiêu chuẩn đầu vào của nghề môi giới. Các cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề sẽ phải đáp ứng những yêu cầu khắt khe về tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất và trình độ giảng viên trước khi được cơ quan nhà nước công nhận. Việc chuẩn hóa này nhằm hướng tới một thị trường bất động sản chuyên nghiệp, nơi các cá nhân hành nghề phải có đủ năng lực và trách nhiệm trước pháp luật.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng bộ tiêu chuẩn mới sẽ đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên để giữ lại những người làm nghề chuyên nghiệp. Hệ thống này sẽ đào thải những cá nhân hoạt động chộp giật, thiếu uy tín, từ đó xây dựng niềm tin của khách hàng đối với đội ngũ môi giới. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường địa ốc phát triển bền vững và giảm thiểu các hành vi lừa đảo thông qua môi giới tự phát.
Đặc biệt, cơ quan quản lý đề xuất cấp mã định danh duy nhất cho từng chứng chỉ hành nghề môi giới để dễ dàng giám sát. Khi mọi thông tin về người môi giới được công khai và minh bạch, khách hàng có thể tự kiểm tra năng lực và lịch sử hành nghề của cá nhân đó trước khi quyết định hợp tác. Điều này không chỉ giúp làm sạch thị trường mà còn nâng tầm vị thế của nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam trong tương lai.
Liên thông dữ liệu quốc gia để ngăn chặn tình trạng thổi giá
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định bước tiến đột phá trong đợt sửa đổi lần này là việc liên thông dữ liệu trên môi trường điện tử. Hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ cung cấp mã định danh duy nhất cho từng bất động sản. Sự kết nối đồng bộ này cho phép nhà nước giám sát toàn bộ quy trình giao dịch, truy xuất lịch sử biến động và ngăn chặn hiệu quả các hành vi lừa đảo hoặc đầu cơ đất đai.
Bên cạnh đó, việc buộc các doanh nghiệp phải công khai trung thực và chính xác thông tin dự án trên hệ thống quốc gia và trang web của mình là bắt buộc. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Căn Nhà Mới, kiến nghị cơ quan quản lý cần có chế tài xử phạt thật nghiêm đối với các hành vi đấu giá ảo hay thổi giá làm nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, cần linh hoạt cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho các đơn vị vừa và nhỏ.
Liên quan đến loại hình căn hộ condotel, các chuyên gia nhấn mạnh đây là sản phẩm phục vụ mục đích kinh doanh, không phải để ở. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này chỉ nên theo hình thức có thời hạn, ngay cả khi dự án xây dựng trên đất có quyền sử dụng lâu dài. Quy định rõ ràng này sẽ giúp xóa bỏ sự mập mờ về thông tin, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư quảng cáo sai sự thật khiến người mua lầm tưởng về công năng của sản phẩm.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện các bước cuối cùng để trình hồ sơ dự án Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lên Chính phủ, chậm nhất là vào ngày 30-6-2026. Quá trình này cũng bao gồm việc tăng cường kiểm soát các loại hợp đồng mẫu nhằm triệt tiêu các giao dịch biến tướng dưới dạng đặt cọc giữ chỗ để huy động vốn sai mục đích. Sự kết hợp giữa hành lang pháp lý vững chắc và nền tảng công nghệ hiện đại được kỳ vọng sẽ kiến tạo một thị trường minh bạch và ổn định lâu dài.
Theo: Báo Pháp Luật TP.HCM
